Valuación Financiera

Tasa de Capitalización Inmobiliaria con HP 10bII

2009-02-24T08:35:00.001-08:00

El mismo cálculo que esta en el procedimiento PT-OTS emitido por el Indaabin, se presenta el procedimiento utilizado para resolver la Tasa de Capitalización Inmobiliaria (Bruta).

Cetes_28

Inflación.

Los criterios deben ser elaborados y determinados por el perito, de acuerdo a lo publicado en Diario Oficial de la Federación.

Tasa de Capitalización Inmobiliaria, con calculadora financiera HP 19BII

2009-02-23T10:14:00.001-08:00

Por: Jorge Gutiérrez Reynaga

De conformidad con el PT-OTS "Procedimiento técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial que sirva para establecer el monto de indemnización por terrenos que se destinarán a derechos de vía, mediante la ocupación temporal o constitución de servidumbres, el cual fue publicado en el DOF de 12 de enero de 2009, tiene en su contenido la tasa de capitalización inmobiliaria, misma que podrá ser utilizada cuándo no exista información sobre el terreno en venta.

La metodología es, construir una Tasa de Capitalización a partir de una Tasa Libre de Riesgo, que para el mercado inmobiliario es Certificados de la Tesorería de la Federación a 28 días. (CETES_28).

Formula.

Tasa Libre de Riesgo.

Para tal efecto, consultemos el histórico de las tasa CETES_28, durante el periodo 2000 a 2008.

AÑO	CETES_28 promedio anual (%)
2000	17.0
2001	12.30
2002	7.16
2003	6.80
2004	7.05
2005	8.29
2006	7.50
2007	7.22
2008	7.70
2009e	4.81

Utilizando el método lineal: Y= a+bx, resulta que la estimación es para el periodo 2009, la tasa CETES_28 días promedio = 7.74%

Dicho calculo se puede realizar con la calculadora financiera HP 19 BII, bajo el siguiente procedimiento:

SUMA
CLEAN DATA
INPUT
SI
-4	INPUT
-3	INPUT
-2	INPUT
-1	INPUT
0	INPUT
1	INPUT
2	INPUT
3	INPUT
4	INPUT
CALC	TOTAL
DEVES	2.738613
x
INPUT
OBTNR	NVO

17.00	INPUT
12.30	INPUT
7.16	INPUT
6.80	INPUT
7.05	INPUT
8.29	INPUT
7.50	INPUT
7.22	INPUT
7.70	INPUT
CALC	TOTAL
DEVES	3.437487
EXIT	NOM
y
CALC/145.04	OTROS
PRNST
x
LIN
CORR	-0.0667494
5	LISTx
LISTy	4.813056

Inflación.

Ahora, analicemos la Inflación, durante el mismo periodo y datos promedio.

Año	Inflación, promedio anual. (%)
2000	7.52
2001	3.83
2002	4.73
2003	3.56
2004	4.54
2005	3.33
2006	3.45
2007	3.23
2008	6.04
2009e	3.59

También se utilizo la ecuación de la recta Y = a+bx para estimar la inflación para 2009 resultando 3.59%

Si nos apoyamos también con la calculadora 19 BII, tendremos:

SUMA
CLEAN DATA
INPUT
SI
-4	INPUT
-3	INPUT
-2	INPUT
-1	INPUT
0	INPUT
1	INPUT
2	INPUT
3	INPUT
4	INPUT
CALC	TOTAL
DEVES
x
INPUT
OBTNR	NVO

7.52	INPUT
3.83	INPUT
4.73	INPUT
3.56	INPUT
4.54	INPUT
3.33	INPUT
3.45	INPUT
3.23	INPUT
6.04	INPUT
CALC	TOTAL
DEVES
EXIT	NOM
y
INPUT
CALC	OTROS
PRNST
x
LIN
CORR
5	LSITx
LISTy	3.59

Resultado: TASA DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA. (Tasa de Capitalización Bruta)

Arranque (Nivelación)

2009-02-17T08:14:00.000-08:00

Metodología para Valuar Concesiones.

2009-01-11T19:34:00.001-08:00

Por: Jorge Gutiérrez Reynaga.

El pasado 9 de Enero de 2009, el Diario Oficial de la Federación, publicó:

METODOLOGIA Y CRITERIOS DE CARACTER TECNICO PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES Y UNIDADES ECONOMICAS DE LOS QUE LAS DEPENDENCIAS, LA PROCURADURIA GENERAL DE LA REPUBLICA, LAS UNIDADES ADMINISTRATIVAS DE LA PRESIDENCIA DE LA REPUBLICA Y LAS ENTIDADES, PRETENDAN DAR EN CONCESION.

El objetivo

Esta metodología establece la forma y de ella derivan los procedimientos técnicos que la propia Secretaría de la Función Pública a través del INDAABIN, debe seguir para determinar el valor de los inmuebles y unidades económicas materia de concesión mediante trabajos y dictámenes valuatorios que sean solicitados y encomendados por las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República. Las entidades, instituciones públicas y privadas, Se busca que esta metodología sea una herramienta de trabajo que sirva de guía y apoyo a los peritos valuadores, estableciendo las indicaciones técnicas y legales a que habrá de ajustarse el INDAABIN en la práctica valuatoria.

La adecuada interpretación de esta metodología y sus criterios técnicos permitirán así mismo, la emisión de dictámenes con oportunidad, calidad técnica, certeza jurídica y transparencia.

En la utilización de la metodología se deben tomar las definiciones de términos del Glosario de Términos en Valuación de Bienes Nacionales que emite el INDAABIN.

La aplicación.

Este documento tiene su ámbito de aplicación en los casos que se requiera contar con avalúos de bienes inmuebles y unidades económicas que pretendan concesionar, las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República, las entidades y demás instituciones públicas o privadas que resulten pertinentes.

Principales actores.

El INDAABIN con los peritos valuadores que conforman su Padrón Nacional de Peritos, sus cuerpos colegiados de avalúos, el personal técnico de la Dirección General de Avalúos y de las Delegaciones Regionales, deben apegarse a esta Metodología y Criterios de carácter técnico en la práctica de los avalúos y demás trabajos valuatorios a nivel de consultoría (con las excepciones que marca la ley), solicitados por los servidores públicos de las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República y las entidades, el contenido de la metodología les servirá de guía para tener elementos que identifiquen el Uso, Propósito y Finalidad que se le dará al dictamen
valuatorio, en cumplimiento del artículo 143 de la Ley General de Bienes Nacionales.

Procedimientos Técnicos Publicados por el DOF.

Para valuar los Terrenos con Construcción Habitacional.(PT-TCH)
Para valuar las Unidades Económicas. (PT-UE)
Para valuar los Terrenos Urbanos en Transición o Rurales de gran fondo y el método de franjas. (PT-TGF).
Valuar la indeminización de Unidades Inmuebles que sean parcialmente expropiadas. (PT-UIM)
Para determinar el lucro cesante en Bienes Inmuebles y Unidades Económicas. (PT-LC).

Para mayor información: http://www.indaabin.gob.mx/

Documento del DOF: jorgegutierrezreynaga.diinoweb.com/files/VALUACION%20PARA%20CONCESION%202002.02%20-%2042_D_1788_.pdf

Valuación en caso de Concesiones por el Gobierno.

2008-11-03T18:11:00.000-08:00

Las concesiones otorgadas por el Gobierno a particulares, son parte fundamental en la colaboración de la Iniciativa Privada en accciones de la Administración Pública.

Para tal efecto es necesario valuar el "precio" del contrato a efecto de poder contabilizarlo en el balance del Gobienro como un Activo pero otorgado a terceros, recibiendo el pago por derechos concesionarios, durante el periódo del contrato.

Los criterios para la Valuación más importante son:

Valor Comercial (Valor Futuro de Mercado).
Valor Físico (Valor Neto de Reposición).
Valor de Capitalización.
Valor comparativo de Mercado.
Valor de Activos Intangibles.
Valor como Negocio en Marcha,
Valor Presente.

Valor Comercial (Valor Justo de Mercado).

Es el precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios que toman en cuenta indicadores de mercado, a saber: indicador de valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), indicador de valor de capitalización de rentas (enfoque de ingresos) e indicador de valor comparativo de mercado (enfoque comparativo de mercado).

Entendiéndose por indicador de valor el resultado de cada uno de los tres enfoques valuatorios
comúnmente conocidos, mismos que al ponderarse constituyen el valor conclusivo del trabajo y dictamen valuatorio.

Valor Físico (Valor Neto de Reposición).

Es el indicador de valor de reemplazo que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a
otros elementos de depreciación.

Valor de capitalización.

Es el indicador de valor de un bien, estimado en función de la capacidad productiva financiera del bien. Se puede obtener mediante la estimación del Valor Presente de los ingresos o beneficios anticipados generados por el mismo, considerando las posibilidades de su crecimiento y oportunidad de rentabilidad, el riesgo correlativo y valor del dinero en el tiempo; o bien mediante dividir los ingresos netos anuales de operación, que produce el bien, entre la tasa de capitalización pertinente.

Valor comparativo de mercado.

Es el indicador de valor de un bien, obtenido como resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente sano, abierto y bien informado, donde imperen condiciones justas y equitativas entre la oferta
y la demanda.

Valor de activos intangibles.

Es el valor de aquella parte de un negocio en marcha distinto al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.

Valor como negocio en marcha.

Es el valor de una empresa que continuará en operación en el futuro como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvalía y potencialidades. Si la empresa es propietaria de las instalaciones que utiliza, estas forman
parte del valor como negocio en marcha. El concepto implica la valuación de la empresa en operación continua.

Valor presente.

Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros. Dicho valor presente se fundamenta en el principio de anticipación, el cual se refiere a que un peso hoy vale más que un peso mañana, ya que el primero se puede invertir a una tasa de interés determinada.

Normas de Indaabin de la Secretaria de la Función Pública

2008-11-03T17:10:00.001-08:00