Tasa de Capitalización Inmobiliaria, con calculadora financiera HP 19BII

 

Por: Jorge Gutiérrez Reynaga

De conformidad con el PT-OTS "Procedimiento técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial que sirva para establecer el monto de indemnización por terrenos que se destinarán a derechos de vía, mediante la ocupación temporal o constitución de servidumbres, el cual fue publicado en el DOF de 12 de enero de 2009, tiene en su contenido la tasa de capitalización inmobiliaria, misma que podrá ser utilizada cuándo no exista información sobre el terreno en venta.

La metodología es, construir una Tasa de Capitalización a partir de una Tasa Libre de Riesgo, que para el mercado inmobiliario es Certificados de la Tesorería de la Federación a 28 días. (CETES_28).

 

Formula.

image

 

Tasa Libre de Riesgo.

Para tal efecto, consultemos el histórico de las tasa CETES_28, durante el periodo 2000 a 2008.

AÑO CETES_28 promedio anual (%)
2000 17.0
2001 12.30
2002 7.16
2003 6.80
2004 7.05
2005 8.29
2006 7.50
2007 7.22
2008 7.70
2009e 4.81

 

Utilizando el método lineal: Y= a+bx, resulta que la estimación es para el periodo 2009, la tasa CETES_28 días promedio = 7.74%

Dicho calculo se puede realizar con la calculadora financiera HP 19 BII, bajo el siguiente procedimiento:

SUMA  
CLEAN DATA  
INPUT  
SI  
-4 INPUT
-3 INPUT
-2 INPUT
-1 INPUT
0 INPUT
1 INPUT
2 INPUT
3 INPUT
4 INPUT
CALC TOTAL
DEVES 2.738613
x  
INPUT  
OBTNR NVO
   
17.00 INPUT
12.30 INPUT
7.16 INPUT
6.80 INPUT
7.05 INPUT
8.29 INPUT
7.50 INPUT
7.22 INPUT
7.70 INPUT
CALC TOTAL
DEVES 3.437487
EXIT NOM
y  
CALC/145.04 OTROS
PRNST  
x  
LIN  
CORR -0.0667494
5 LISTx
LISTy 4.813056
 
 
 

Inflación.

Ahora, analicemos la Inflación, durante el mismo periodo y datos promedio.

Año Inflación, promedio anual. (%)
2000 7.52
2001 3.83
2002 4.73
2003 3.56
2004 4.54
2005 3.33
2006 3.45
2007 3.23
2008 6.04
2009e 3.59

También se utilizo la ecuación de la recta Y = a+bx  para estimar la inflación para 2009 resultando 3.59%

Si nos apoyamos también con la calculadora 19 BII, tendremos:

SUMA  
CLEAN DATA  
INPUT  
SI  
-4 INPUT
-3 INPUT
-2 INPUT
-1 INPUT
0 INPUT
1 INPUT
2 INPUT
3 INPUT
4 INPUT
CALC TOTAL
DEVES  
x  
INPUT  
OBTNR NVO
   
7.52 INPUT
3.83 INPUT
4.73 INPUT
3.56 INPUT
4.54 INPUT
3.33 INPUT
3.45 INPUT
3.23 INPUT
6.04 INPUT
CALC TOTAL
DEVES  
EXIT NOM
y  
INPUT  
CALC OTROS
PRNST  
x  
LIN  
CORR  
5 LSITx
LISTy 3.59
 
 

Resultado: TASA DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA. (Tasa de Capitalización Bruta)

TASA DE CAPITALIZACION INMOBILIARIA